En boliglånsberegner kan sætte tal på tanken om at købe bolig. Men felter som hovedstol, løbetid og rente siger ikke nødvendigvis ret meget, første gang du møder dem. Start med at skelne mellem boligens pris, det beløb, du skal låne, og den betaling, der skal være plads til i dit månedlige budget.
Hvad viser en boliglånsberegner egentlig?
En boliglånsberegner laver et overslag ud fra de oplysninger, du indtaster. Boliglån Beregner
kan eksempelvis beregne en månedlig ydelse ud fra lånebeløb og rente med en tilbagebetalingstid på 30 år. Nogle beregnere tager også højde for udbetaling, bidrag og udgifter til at oprette lånet. Andre viser kun renter og afdrag. Derfor kan to beregnere nå frem til forskellige beløb, selvom du skriver den samme boligpris i begge.
Resultatet er hverken et lånetilbud eller en godkendelse til at købe. Banken skal blandt andet vurdere din indkomst, gæld, opsparing og økonomien efter købet. Boligen skal også kunne indgå som sikkerhed for finansieringen. Du kan altså bruge beregningen til at undersøge dine muligheder, men den kan ikke stå alene som grundlag for en købsaftale.
Læs især den lille tekst ved resultatet. Står der, at beløbet er før skat, uden gebyrer eller baseret på en vejledende rente? Det er forudsætninger, du skal tage med i din vurdering. Forklarer beregneren ikke, hvad den medregner, bør du behandle resultatet som et groft overslag frem for et færdigt boligbudget.
Boligpris, udbetaling og lånebeløb er forskellige størrelser
Boligprisen er det beløb, du aftaler at betale sælgeren. Udbetalingen er den del, du betaler med egne penge. Resten skal finansieres, og ved køb af ejerbolig er finansieringen ofte fordelt mellem et realkreditlån og et banklån. Ved almindelige ejerboligkøb kræves som udgangspunkt en passende egenbetaling, typisk mindst 5 procent af købesummen. Banken foretager dog en konkret vurdering af din økonomi.
Forestil dig en ejerbolig til 2.000.000 kr., hvor du selv lægger 100.000 kr. Hvis realkreditbelåningen kan udgøre 80 procent af købsprisen, svarer det til 1.600.000 kr. De resterende 300.000 kr. kan i dette forenklede eksempel finansieres med et banklån. Købet finansieres dermed med 100.000 kr. fra dig og samlet 1.900.000 kr. i lån. Det forudsætter blandt andet, at boligens vurdering understøtter realkreditbelåningen.
Udgifter til tinglysning, låneoprettelse og eventuel køberrådgivning kommer oveni og er ikke medregnet i eksemplet. Du bør derfor ikke automatisk skrive hele din opsparing ind som udbetaling. Hold først penge tilbage til købsomkostninger, flytning og de udgifter, der dukker op lige efter overtagelsen. Ellers kan beregneren give indtryk af et mindre lånebehov, end du faktisk har.
Felterne i en boliglånsberegner uden fagsprog
Lånebeløbet er det beløb, du ønsker at låne. Hovedstolen er lånets oprindelige beløb og kan afhængigt af finansieringen også omfatte omkostninger, som bliver lagt til lånet. Restgælden er derimod den gæld, der er tilbage på et bestemt tidspunkt. De tre betegnelser dækker altså ikke nødvendigvis over det samme beløb, selvom beløbene kan ligge tæt på hinanden ved lånets begyndelse.
Renten er prisen for at låne pengene, normalt angivet som en årlig procentsats. På et realkreditlån betaler du desuden normalt bidrag til realkreditinstituttet. Det er en særskilt udgift, som skal med, når du vurderer betalingen. Et banklån har sin egen rente og sine egne vilkår. Derfor bør du ikke uden videre bruge én fælles rente til at beregne hele finansieringen.
Løbetiden fortæller, hvor længe lånet efter planen løber. Betalingshyppigheden angiver, hvor ofte du betaler, eksempelvis hver måned eller hvert kvartal. Viser beregneren et månedligt beløb for et lån med kvartalsvis betaling, kan det være en omregnet gennemsnitsudgift. Se derfor efter både betalingshyppigheden og størrelsen på den første faktiske betaling, når du senere læser et konkret tilbud. Det har betydning for, hvornår pengene skal stå på budgetkontoen.
Ydelse, afdrag og den samlede pris
Ydelsen er den betaling, du skal betale på lånet. Den består typisk af renter og afdrag samt eventuelt bidrag og løbende gebyrer. Afdraget nedbringer din gæld. Renter og bidrag er derimod betaling for finansieringen og reducerer ikke i sig selv det beløb, du skylder. To lån med samme ydelse kan derfor udvikle sig forskelligt, hvis fordelingen mellem afdrag og øvrige udgifter ikke er ens.
En længere løbetid giver normalt en lavere løbende ydelse, når de øvrige vilkår er ens. Til gengæld betaler du renter gennem flere år. En kortere løbetid kræver mere plads i månedsbudgettet, men vil typisk reducere de samlede renteudgifter. Se derfor både på betalingen her og nu og på det samlede beløb, du forventes at betale tilbage. 30 års løbetid giver mange betalinger at holde styr på, og den månedlige ydelse er ikke alt du kan regne dig frem til ud fra lånets vilkår.
ÅOP betyder årlige omkostninger i procent og samler renter og en række øvrige låneomkostninger i ét procenttal. Tallet er især nyttigt, når du sammenligner lån med samme lånebeløb og løbetid. For lån med variabel rente bygger beregningen på bestemte forudsætninger om renten. ÅOP fortæller derfor ikke med sikkerhed, hvad lånet ender med at koste. Læs også om gebyrer og betingelser for at indfri lånet før tid.
Rentevalg og afdragsfrihed ændrer betalingen
Ved et fastforrentet lån ligger renten fast i den aftalte periode, ofte gennem hele lånets løbetid. Det betyder dog ikke, at alle dele af betalingen nødvendigvis er uforanderlige. Eksempelvis kan bidrag på et realkreditlån ændres efter de gældende vilkår. Ved variabel rente kan renten ændre sig undervejs, så ydelsen kan stige eller falde. Hvor ofte renten tilpasses, afhænger af lånet.
Prøv at ændre renten i beregneren, og se, hvordan resultatet reagerer. Formålet er ikke at gætte renten om flere år, men at undersøge, hvor følsomt dit budget er. Kan en højere betaling kun dækkes ved at fjerne alle penge til vedligeholdelse og uforudsete regninger, er der meget lidt luft i økonomien. Afprøv gerne flere renteniveauer, så du kan se, hvornår budgettet bliver presset.
Afdragsfrihed betyder, at du i en aftalt periode ikke betaler af på den del af gælden, som aftalen omfatter. Du betaler stadig renter og normalt også bidrag på et realkreditlån. Gælden falder derfor ikke i perioden. Når afdragene begynder, kan ydelsen stige mærkbart, fordi gælden skal betales tilbage over den resterende løbetid. Undersøg betalingen efter afdragsfriheden, ikke kun det lavere beløb i starten. Eventuelle andre lån skal fortsat betales efter deres egne aftaler.
Fra beregnet låneydelse til et brugbart boligbudget
Når du har beregnet låneydelsen, mangler du stadig en del af boligøkonomien. Læg blandt andet boligskatter, husforsikring, varme, el, vand og løbende vedligeholdelse til. Ved en ejerlejlighed skal du også undersøge fællesudgifterne og ejerforeningens økonomi. Nogle udgifter kan allerede være indeholdt i en samlet post. Kontrollér derfor indholdet, før du lægger tallene sammen, så du ikke tæller den samme regning to gange.
Brug boligens salgsopstilling og tilgængelige forbrugsoplysninger som udgangspunkt, men tilpas budgettet til din husstand. Sælgerens varmeforbrug er ikke en garanti for dit eget. Vedligeholdelse kommer heller ikke nødvendigvis som en jævn månedlig regning. Der kan gå lang tid uden større udgifter, hvorefter en reparation kræver et større beløb på én gang. Ved at sætte et fast beløb til side hver måned kan du opbygge en reserve til den slags betalinger.
Se også efter, om låneydelsen vises før eller efter skat. Et beløb efter skat bygger på forudsætninger om fradrag og din skattesituation, som skal kontrolleres. Tag beregnerens indtastninger og resultat med til banken sammen med lønsedler, oplysninger om eksisterende gæld og et realistisk husholdningsbudget. Bed om at få vist både købsomkostningerne, den løbende betaling og de forudsætninger, der kan ændre beløbene senere.